Будівництво Ocean Mall під час війни: як реалізується великий девелоперський проєкт у невизначених умовах

Повномасштабна війна змінила девелоперський ринок: частину проєктів призупинено, інвестиції стали обережнішими, а горизонт планування скоротився. Водночас у Києві продовжують реалізовуватися масштабні об'єкти — зокрема флагманський ТРЦ Ocean Mall. Проєкт реалізується як shopping mall нового формату — з фокусом на найбільшу кількість нових для України концепцій і брендів, а також на принципово інший рівень комфорту й масштабу в центральній частині Києва. Про управління об'єктом під час війни, економіку будівництва та інвестиційну логіку розповідає СЕО Дмитро Лашин. Дмитро Лашин СЕО Ocean Mall Про масштаб: один із найбільших торговельно-розважальних центрів столиці Ocean Mall — найбільший девелоперський проєкт, що сьогодні реалізується у Києві. Загальна площа ТРЦ становитиме близько 300 000 тис. м², з яких більш ніж 110 000 тис. м² припадає на торговельні площі. Майбутній ТРЦ передбачає розміщення близько 400 + магазинів, 30 ресторанів і сервісних форматів. Ключова відмінність проєкту — у фокусі на збалансованому розвитку всіх функціональних складових без перекосів у бік окремих сегментів. Якщо у багатьох ТРЦ спостерігається асиметрична модель, де сильний ритейл компенсує слабші зони гастрономії, сервісів тощо, то в Ocean Mall закладено системний підхід із рівномірно високим рівнем якості кожного блоку. На зрілих ринках Європи та США подібні об'єкти вже давно стали повноцінними центрами міського життя — прикладами можуть слугувати Westfield London, Westfield Arcadia, Dubai Mall тощо. В Україні ж цей формат має значний потенціал для розвитку. У межах цієї логіки простір Ocean Mall структуровано за принципом чітких функціональних рівнів, де кожен поверх відповідає окремому сценарію перебування відвідувача. Рівень -1 формує окремий кластер товарів для дому та інтер'єрних рішень — від декору до меблів, включно з флагманським магазином відомого міжнародного оператора. Перший поверх відведено під галерею з фокусом на преміальні світові бренди, тоді як другий і третій рівні формують основну торгову галерею з fashion, beauty, спортивними та дитячими форматами. Верхні рівні комплексу зосереджують дозвілля та гастрономію: на четвертому поверсі передбачені ресторани, розважальна інфраструктура, кінотеатр і простори формату edutainment. П’ятий рівень — експлуатована покрівля, адаптована під сезонні сценарії використання, включно з подіями та фестивалями. Інфраструктура об'єкта також включає багаторівневий паркінг на 3000 + автомобілів, що є важливим елементом для такого масштабу комплексу в центральній частині міста. Водночас саме навколо Ocean Mall сконцентрована одна з найвищих часток житла бізнес і бізнес + класу, що формує аудиторію з підвищеним рівнем споживання. Після відкриття ТРЦ працюватиме як об'єкт національного масштабу, здатний акумулювати не лише локальний трафік, а й попит з інших районів Києва та регіонів України. «Будівництво під час війни — завжди робота в умовах, де немає ідеальних сценаріїв. Але є рішення, які потрібно приймати, щоб рухатися далі. Ми створюємо об'єкт із розрахунком на десятиліття роботи, тому навіть у складних умовах ключове — не втратити якість і логіку, які були закладені з самого початку», — зазначає СЕО Ocean Mall Дмитро Лашин. Ocean Mall формується як окремий об'єкт із власною концепцією, архітектурою та сценаріями відвідування, що принципово відрізняється від інших торговельних центрів, розташованих поруч. Як змінилося управління проєктом Повномасштабна війна змусила девелоперів переглянути саму логіку управління великими проєктами. Якщо раніше будівництво торговельно-розважального центру планувалося довгими циклами — на 5−10 років уперед — із відносно прогнозованими графіками постачання матеріалів і фінансування, то після 2022 року горизонт планування суттєво скоротився. «Якщо раніше графік будівництва коригувався епізодично, то сьогодні це постійний процес — ми регулярно переглядаємо рішення залежно від поточної ситуації», — говорить Дмитро Лашин. Команда працює з кількома сценаріями розвитку подій, враховуючи коливання вартості матеріалів, зміну логістичних маршрутів і загальну економічну невизначеність. Додатковим фактором стала зміна структури ризиків. Раніше основними викликами для девелоперських проєктів були економічні коливання, сьогодні до них додалися логістичні та безпекові фактори, а також дефіцит кваліфікованих спеціалістів, частина яких залучена до оборонного сектору та виконання завдань на фронті. За оцінками учасників ринку, після 2022 року вартість окремих категорій будівельних матеріалів могла зрости на 30−40%, що змусило девелоперів переглядати кошториси та оптимізувати частину технічних рішень. Найбільше подорожчання торкнулося конструкційних матеріалів — металу, бетону, інженерного обладнання та частини імпортних компонентів. «Змінилася не лише вартість, а й сама логіка роботи з постачанням — планування стало значно коротшим і більш гнучким», — зазначає Дмитро Лашин. У результаті девелоперські проєкти потребують значно більшої фінансової гнучкості. Великі об'єкти, такі як Ocean Mall, передбачають інвестиції на рівні сотень млн долларів, тому навіть незначні зміни у вартості матеріалів або логістики можуть впливати на загальну економіку будівництва. Водночас девелопери намагаються балансувати між оптимізацією витрат і збереженням ключових характеристик об'єкта. Для великих торговельно-розважальних центрів важливо не лише контролювати бюджет, а й забезпечити відповідний рівень інженерії, архітектури та комфорту для майбутніх відвідувачів. Саме тому управління економікою будівництва сьогодні стало одним із найскладніших елементів реалізації великих девелоперських проєктів. Технічні та безпекові рішення: як війна змінює архітектуру великих об'єктів Повномасштабна війна також суттєво вплинула на технічні та інженерні рішення під час будівництва нових об'єктів комерційної нерухомості. Після 2022 року в Україні були оновлені ДБН, які передбачають обов’язкове врахування безпекових елементів у проєктуванні великих громадських просторів. Для торговельно-розважальних центрів це означає необхідність інтеграції укриттів та інших елементів цивільного захисту безпосередньо у структуру будівлі. Водночас важливо враховувати, що будівництво Ocean Mall було розпочато ще до повномасштабного вторгнення і, відповідно, до оновлення цих норм. У процесі реалізації проєкту було переглянуто функціональне призначення частини технічних приміщень. Зокрема, на рівні -2 поверху окремі зони перепроєктували відповідно до оновлених вимог — із можливістю їх використання як укриття. Такі простори повинні відповідати низці технічних параметрів — від вентиляції та інженерних систем до можливості перебування значної кількості людей протягом тривалого часу. Загальна площа укриття в комплексі становитиме приблизно 5 000 м², що дозволяє забезпечити перебування 20 000 людей. Ритейл у ТРЦ проти street retail: зміна моделі споживання Поточні ринкові умови, посилені фактором війни, пришвидшили перерозподіл між форматами ритейлу. Торговельно-розважальні центри демонструють вищу стабільність і прогнозованість порівняно зі street retail завдяки контрольованому трафіку, керованій інфраструктурі та можливості формувати комплексний споживчий досвід. Водночас розвиток e-commerce трансформує роль фізичних магазинів, а не витісняє їх. У fashion-сегменті онлайн-ритейл вже займає суттєву частку, однак ключовим трендом стає омніканальність: поєднання онлайн- і офлайн-сценаріїв, де магазин виступає як точка взаємодії з брендом, сервісу та досвіду. Сьогодні брендам усе менш цікаво відкривати окремі магазини — вони обирають успішні ТРЦ із високим трафіком і зрозумілою інфраструктурою. У цій логіці саме торговельно-розважальні центри стають базовою платформою для розвитку ритейлу: вони поєднують різні формати й формують повноцінну омніканальну присутність брендів. Саме тому великі гравці концентрують розвиток у межах професійно керованих об'єктів. Відкриття ТРЦ під час війни як стратегічна інвестиція Продовження будівництва Ocean Mall у період війни — інвестиція в майбутню структуру ринку, а не реакція на поточну кон’юнктуру. У ситуації, коли частина девелоперських проєктів поставлена на паузу, саме великі, системні об'єкти формують нові центри концентрації попиту та визначають, де саме буде зосереджено трафік після стабілізації ринку. Для інвестора це про якість активу. Такі ТРЦ одразу закладаються як домінантні локації з високим порогом входу, продуманою структурою tenant mix і потенціалом довгострокового зростання вартості. У складних умовах саме масштаб і концептуальна цілісність стають конкурентною перевагою: вони дозволяють не конкурувати точково, а задавати правила гри для всього сегмента. Для ритейлерів — це питання ефективності розвитку. Ринок уже рухається в бік концентрації: брендам все менш цікаві розрізнені локації без стабільного трафіку та зрозумілої інфраструктури. Натомість зростає попит на об'єкти, які дають прогнозований потік відвідувачів, синергію з іншими операторами та можливість запускати нові формати без додаткових витрат на «розкачку» локації. Відповідно, запуск таких об'єктів під час війни — це не ризик заради ризику, а стратегічна ставка на перерозподіл ринку. Після відкриття саме ці локації акумулюватимуть основний попит, а отже — визначатимуть, де відкриватимуться флагманські магазини, тестуватимуться нові концепції та масштабуватимуться міжнародні бренди. Теги:   Ocean Mall Дмитро Лашин Будівництво Розвиток міста Київ Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter