Ринок готельної нерухомості просинається та набуває цінності

Автор АРТУР ЛУПАШКО Фото: https://www.facebook.com/artur.lupashko Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group Готельна нерухомість завжди була чимось окремим для українських девелоперів та інвесторів. Раніше деякі гравці, навіть з портфелем успішних проєктів, вважали що можуть легко збудувати готель. Але навіть для системних девелоперів, які збудували десятки житлових будинків, готельний проєкт ставав викликом. Коли вони почали реалізовувати такі проекти, стало зрозуміло, що створення готелю є одним із найскладніших продуктів. Однак, не тільки девелопери не можуть відразу оцінити складність та вартість реалізації таких проектів. Цінність цього виду нерухомості не розуміють і інвестори. Хоча зараз ситуація почала змінюватись, гості платять більше, а інвестори перестають порівнювати ціну апартаментів з квартирою у місті. Створення готеля для девелопера істотно відрізняється від усіх інших видів нерухомості. Адже готель - це не просто будинок, а діючий бізнес, який вимагає насиченої інфраструктури, спеціалізованого оснащення та дотримання суворих операційних стандартів. Якщо порівнювати із житловою нерухомістю, яка орієнтована на комфорт проживання та продаж квадратних метрів, готель базується на сервісі та генеруванні доходу. А головне, тут застосовуються інші пожежні, санітарні та експлуатаційні норми, ніж у житлових будинках. Наприклад, готель має більш розвинену інфраструктуру: масштабні зони back of house (технічні приміщення, склади, зони для персоналу), ресторани, конференц-зали, лобі, тощо. Іншими словами, усього, чого немає у житлових будинках. Ще більше вимог приділяється інженерним системам. Адже у готелі системи опалення, вентиляції та кондиціювання набагато складніші, тому що вимагають індивідуального керування в кожному номері, підвищеної звукоізоляції та протипожежної безпеки. Окрім технічних вимог, необхідно не просто побудувати коробку, а й повністю оснастити номерний фонд, ресторани та зони загального користування, враховуючи високу якість обробки та складність інженерних систем. Хоча складнощі починаються навіть з самого початку, з вибору специфічної земельної ділянки. Найчастіше саме тоді девелопер розуміє, що будівництво готелю значно складніше у порівнянні з багатьма іншими проектами нерухомості. Хоча не тільки девелопери не можуть відразу оцінити складність та вартість реалізації проектів готелів. Цінність цього виду нерухомості не розуміють і інвестори. Наприклад, звикнувши до вартості квадратного метра у житловій нерухомості, покупці часто аналогічно оцінюють ціну приміщень готельного типу. Але порівнювати апартаменти з квартирою у місці, де живуть інвестори, буде некоректно. Наприклад, в 4 – зіркових готелях, які найчастіше бере в керування мережа Ribas Hotels Group від 40 до 50% від площі проєктів припадає на зони загального користування та інфраструктуру і лише 50-60% — на номерний фонд. А у 5 – зіркових готелях ця пропорція ще більша і складає понад 70%, тоді як номери займають лише 25-30% площі приміщень. Взагалі, якщо казати про собівартість будівництва готелю, вона складається з трьох основних витратних частин. Перш за все, це будівельні роботи, вартість яких може бути 1200-1500 у.е./м2. По друге, інженерні системи, на долю яких припадає ще 500-800 у.е./м2. По третє, ремонтні та оздоблювані роботи, вартість яких в середньому складає від 1000 у.е./м2 в залежності від рівня готелю. При цьому собівартість ще зростає щомісячно через дефіцит людей та зростання цін на паливо та енергоресурси. Але є і непередбачені витрати, куди ж без них. Так вартість готельної нерухомості може бути вища на додаткових пару мільйонів доларів завдяки зведенню підпірних стін. Саме так найчастіше виходить при будівлі готелів у Карпатах, які розташовані у горах — зокрема, у проєктах, які реалізує девелоперська компанія Арха Груп, власником якої є Ігор Ільчишен. Але це того варте, адже коли вони починають працювати, то з номерів може бути видно гору Говерлу та Петрос, або хребет Хом’як, Синяк і Довбушанку. Як можна оцінити такі краєвиди? Де в місті ви зможете побачити щось подібне? А ось інвестори та майбутні гості зможуть в повній мірі відчути незабутні враження перебування в таких об'єктах.             Саме тому готелі в унікальних локаціях, які знаходяться, наприклад, високо в горах, мають додаткову цінність. Хоча гості оцінюють не тільки це, а й інфраструктуру. Люди покидають міську суєту і хочуть провести час по-іншому, тому їм потрібні спа, ресторани, дитячі кімнати та інші розваги. Зрозуміло, що це інший вид проведення часу, і саме заради цього люди приїжджають до готелів та платять досить великі гроші. Зростання цінності готельної нерухомості ми бачимо по збільшенню середніх цін в наших об’єктах. Зараз за добу в номері в горах або в будиночку люди готови платити від 10 до 20 тисяч гривень і все заброньовано. Такий рівень цін складно було уявити навіть кілька років тому. А у 2019 році до пандемії зовсім вважалось неможливим щоб номер в готелі в Україні коштував 500 доларів. Зараз це сприймається, типу окей, враховуючи рівень. І я пишаюсь, що ми можемо надавати такий сервіс. Адже все залежить не від того скільки хоче бізнес отримати, а скільки готовий гість заплатити. Якщо є вибір, але у нас стоїть черга і гість платить такий чек, значить пропозиція відповідає рівню запиту гостя. Якщо говорити з позиції готелів, ми не заробляємо екстра маржу по типу - продали супер дорого номери і за рік окупили всі готелі. Адже рентабельність готельного бізнесу залишається на рівні 20%. А саме, із 100% доходу, який приносить готель, 80% складають такі витрати: 15-20% на букінг, ще 20-30% - заробітну плату, 15-20% йде на енергоресурси (світло, опалення, водопостачання) та інші. Ми розуміємо, що гості платять більше, але відповідно, хочуть отримати по максимуму. Тому треба надавати кращий сервіс усюди: в ресторанах, спа, різних розвагах, утримувати оздоблення номерів в гарному стані. У нас не так як у Європі де зазвичай не сильно турбуються про те, в якому стані номери. Насправді, я думаю, це гарний тренд. Навіть, коли писав книгу "Більше, ніж сервіс", я також надихався тим, наскільки українці, стимулюють один одного надавати класний сервіс. Навіть мені подобається, що цей тренд тільки посилюється. Також зростає  конкуренція між готелями та ресторанами. Іноді навіть здається, що кожен новий проєкт хоче бути, крутіше попереднього. Я думаю, це прикольно, коли ми конкуруємо, адже врешті-решт споживач отримує крутіший продукт.